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大陸房市雪崩來襲 「賤價求生」430兆人民幣恐成泡影

 

好房網News記者黃靖惠/綜合報導 大陸房市雪崩式潰盤中,受中美貿易戰升溫,經濟成長趨緩,導致今年十一長假根本沒人看房以外,指標性建商萬科、碧桂園陸續傳用腰斬價賣房,預估這波「賤價求生」規模高達430兆人民幣,一再顯示大陸房市逐步踏入泡沫化。

大陸房市旺季稱作「金九銀十」,意為九月買氣最旺、其次為十月,不過今年「金九」銷售冷清、根本沒人看房,而到了「銀十」更傳萬科、恒大、碧桂園等指標性建商「賤價求生」,直接打對折銷售、甚至不少交易量掛零。

前幾年炙手可熱的大陸房市,因泡沫擴張,房地產總市值逾430兆元人民幣,為全國去年GDP的5倍,如今成為經濟一大負累;據萬得資訊(Wind)數據,大陸房企今年上平均負債率約80%,創下13年來最高,債務超過千億人民幣的房企達14家。 不僅如此,根據海通證券報告顯示,上市房企今年須償還債務達1613億元,是去年的2.3倍;另今年下半年上市房企海外債券到期規模達到565億元,預估2019年將增至1437億元。 雖然大陸國務院總理李克強為了搶救房市,常務會議宣布明確政策,「調整棚改貨幣化安置政策」,尤其商品房庫存不足、房價上漲壓力大的地區,得盡快取消貨幣化安置優惠政策。 陸媒報導,貨幣化安置政策踩剎車,意味著三四線房地產因棚改貨幣化安置而暴漲的房價,會有逆轉的現象,但當交易進入冰封期,將會有大量房仲撤離,不只是房產價格大跌,若隔年想要賣房,恐怕連位仲介都找不到。 另外,大陸政府為了避免房企債務失控,拖垮整體財政,限制房企在海內外發債,不允許房企透過「借新還舊」償還較大額度債務。 據傳大陸上市房企中泓股份負責人王永紅,因為無法償還到期債務44億元,與外界「失聯」,另外指標性建商綠地、萬科、富力、雅居樂等也傳出凍結人事,或裁員減薪消息

原文網址: 大陸房市雪崩來襲 「賤價求生」430兆人民幣恐成泡影 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/351746209660.html

天理難容!七旬夫婦無子女 賣房遭騙672萬

好房網New記者王薀琁/台北報導

新北市75歲的陳先生和太太沒有小孩,兩老決定把手上的不動產售出作為退休金,沒想到遇上假買家與黑心代書聯手,付了訂金就把房子過戶,陳先生完全沒拿到剩下的尾款672萬元,令他無奈又生氣:「現在還能怎麼樣!只能把身體顧好了。」

去年9月,陳先生打算把汐止區康寧街的房子賣掉,收入作為與老婆兩人的退休生活費,便在去年10月上租屋網刊登,直到今年6月,終於有一位吳姓買家看中。陳先生回憶:「當時他還殺價、隔了一段時間又帶家人來看才決定要買,真的不會讓人起疑。」不過,在簽約時,陳先生便察覺到,這次好像跟過去經驗不大一樣。

陳先生無奈地說:「跟吳先生談好價錢後,他帶代書過來簽約,付了訂金168萬元後就把權狀拿走,開了『取得權狀』的證明,說房子過戶後就會給錢,但對方就消失了!」陳先生表示,6月3日簽完約,對方還先開了本票,但根本沒有交給他,宣稱過戶後就會給錢,但6月15日過戶後,尾款672萬元一毛都沒拿到。

陳先生發現房子被過戶,馬上打給吳姓買家,問怎麼還沒拿到錢?吳先生回應桃園有小房子要賣,大概得等到9月錢才能湊齊。陳先生認為對方說詞似乎也合理,便約定9月3日收尾款。

9月3日陳先生打電話提醒吳姓買家時,居然又聽到新的理由,對方聲稱是幫老闆買房子,並會負責還錢。陳先生氣得說:「甚麼叫負責?這樣講就不對了!我又不是賣給他老闆!我跟他說要是不按合約來走,就走法律途徑!」

一報警才發現,陳先生落入「假買房真詐騙」集團的圈套,該集團在租屋網專門獵殺沒有貸款的物件下手,並與合法代書騙取不動產。陳先生目前已經加入前「黑澀會妹妹薔薔」父親林茂樹所組織的自救會,希望至少能把失去的尾款補足,和太太一起安心度過餘生。

「以前賣房就是在租屋網刊登,沒想到這次栽了跟斗!」陳先生感嘆,按照過去經驗,都沒有出錯,而且在他的印象中,代書都是公正的第三方,並幫忙把手續辦妥,無可奈何說道:「怎麼會知道他們是一夥的!不曾聽過這種事情,都已經10月了,也不知道這件事會拖到何年何月。」陳先生心中的疑問,沒人能回答。

在當今房市炒房可能賺錢嗎?

早在2012年,炒房似乎是對擁有額外現金和改建房屋者的絕佳機會。由於幾年前房產泡沫破滅,市場充斥著因房屋止贖浪潮而空置的房屋。您可以從銀行購買房屋,進行必要的維修,安裝硬木地板,噴上新油漆,然後在市場高價出售。

但隨著房產市場重回衰退前的水平,每個月上架的房屋數量很少。競標戰從掛牌就開始,在很多情況下房屋售價高於牌價。願意花更多錢購買的買家很難找到價格合理的房產,這意味著對於尋找低價房屋的投資者來說更難。

那麼是否仍有可能在炒房遊戲中賺錢呢?

新創公司Hoozip CRO兼聯合創始人哈里斯(Vincent Harris)說,「絕對可以。」但這些投資方式已發生變化。

舊的做法是以便宜的方式在拍賣會上買房,在簡單的整建後在一兩個月內賣掉以獲利,如今這種情形越來越難見。據ATTOM數據解決方案公司指出,2018年第二季全美僅有32%的家庭用戶因取消止贖而被法拍,比2017年同期下降6%以上,不到2010年第一季的一半。

而且這不只是房數減少的問題,這一行在過去幾年中已經發生了大幅變化。你不只是與當地的專業炒家競爭,大型企業、甚至是集團式的投資者也出現了,它們通常被稱為iBuyers。隨著越來越多的企業如Opendoor、Offerpad甚至Zillow採用快速的全現金收購,再修建後出售獲利,炒房已經成為一種主流。

Warburg Realty持照房地產經紀人卡拉甘尼斯(Ted Karagannis)表示,有時市場買賣雙方都在試探,「如果你必須持有房產三至六個月,就必須把所有這些都計入購買價格。」

然而,作為兼職炒家有個優點。雖然大型投資者必須與各種規模的企業競爭以維持營運,但只是希望用自己的DIY技能賺點小錢的周末炒家,並不會因為獲利不多就影響生計。哈里斯說:「如果能在一椿交易中賺2萬元,那就很了不起了。」因為2萬元可能是小孩一年的大學學費。

對於那些想要開始房產投資的人來說,有一些好消息,無論是炒房還是變成房東:你不一定需要自備資金來購買房產。賓州羅斯蒙特房地產投資者貸款人Rehab Financial Group總裁娜芙圖林(Susan Naftulin)表示,她的公司會協助借款人保持與現金買家的競爭力,但首次投資者應該在跳入這一行前先依自己的財務狀況來衡量期望,「貪心不足蛇吞象,最好從小額融資做起。」(張大仁)

根基金-新興市場本地貨幣債券基金(美元

60歲的羅伯斯夫婦(Michael and Kristin Roberts)30年前於「人煙稀少」的芝加哥西環區(West Loop),以24萬元的價格,購入一處8000呎的房產做為住屋與工作室,今年7月,兩夫婦把結合攝影工作室與住家的房產,以850萬元賣給開發商,漲幅超過35倍。

位於1314 W. Randolph St.上的這處房產,蓋了一棟兩層樓的磚房,羅伯斯夫婦說,當年他們在芝加哥到處找可以結合工作室與住家的廉價房產,最後在1989年於芝加哥市區外圍的西環區,以24萬元買到這棟房子。

拜西環區飛速發展之賜,兩夫婦所居住的房產,成為許多開發商眼中的「最佳目標」,尤其是速食業巨人麥當勞,將總部從芝城郊區的橡樹溪市(Oakbrook),搬到西環區,希望能夠吸引更多年輕人前往工作,而羅伯斯夫婦的住宅,就在麥當勞新總部附近。

羅伯斯打趣說,「覺得我們似乎從妓女與肉類加工廠工人,搖身一變成為開法拉利跑車的混蛋。」

該房產的房屋仲介尼爾森(Mark Nelson)說,「將房子作為商業用途出售,與把房子作為個人住宅出售,是有很大不同的」,尼爾森說,「像羅伯斯這對藝術家夫婦一樣,在一個破敗街區買到的房產,最終以這樣的價錢賣出,可能是我們以後再也見不到的歷史時刻。」

他也提到,羅伯斯夫婦的房子賣到如此高價,是「獨特個案」,因為購入這處房產的塔立斯地產(Taris Real Estate),計畫將原有的紅色磚房全部剷除,然後與隔鄰早由該公司買下的土地,一起開發興建辦公、商業大樓。

達拉斯地區上市房增幅為全美最大之一

【大紀元2018年10月05日訊】(大紀元記者高強編譯報導)達拉斯地區房屋市場上的「待售」標誌牌數量正在增加。

根據Realtor.com的數據,達拉斯地區是全美待售房屋數量增幅最大的地區之一,在美國十個待售房屋數量增幅最大的主要市場中排名第八。其中九月份上市房屋數量增幅最大,比去年同期增長了14%。

當地房地產市場數據顯示,在八月份,達拉斯地區有近26,000棟單戶住宅由房地產經紀人上市。這是六年來的最高數量。

另外根據Realtor.com的數據,全美範圍的房屋庫存也達到了五年來的最高水平。全美九月份有超過465,000棟新的待售房進入市場,比一年前增長了8%,這是自2013年以來的最大年度增長。

如果按百分比算,其中最大的上市房屋數量增長來自加州聖何塞,同比增幅達113%。其次是西雅圖,同比升幅為43%。

Realtor.com首席經濟學家丹妮爾·海爾(Danielle Hale)在報告中表示:「經過多年創紀錄的房屋庫存下降後,九月份幾乎持平的房屋庫存標誌著房地產市場發生了巨大變化。一直在等待更多待售房屋供選擇的潛在買家,可能最終會看到更多房源出現。但也不要指望上市房屋的數量會急劇上升,因為市場上有大量買家,一旦有房屋上市就會搶購,從而使上市房暫時維持相對較小的升幅。」

不過儘管市場上有更多的房屋待售,達拉斯地區的待售房數量仍不到三個月的供應量,仍屬於行業專家所稱的緊張的市場。

上市房屋的增加對於潛在的買家來說是個好消息,但也可能意味著賣家必須等待更長時間才能賣出房產。

目前在達拉斯地區出售一棟房屋所需的平均時間為42天,比去年夏天延長了8%。房屋銷售價格中位數同比升幅為5%,大約只有一年前升幅的一半。

當地房地產統計數據還顯示,達拉斯地區市場的上市房屋的大部分增長都是價格較高的房產。市場上的中低價位的房屋庫存仍然很低。

全美上市房屋增長最大的地區
城市 同比升幅
聖荷塞 113%
西雅圖 47%
聖地亞哥 34%
舊金山 33%
納什維爾 31%
波特蘭 21%
加州里弗賽德 15%
達拉斯 14%
佛羅里達州傑克遜維爾 14%
洛杉磯 13%
堪薩斯城 8%
全美範圍 6%

日本地產龍頭三菱地所瞄準都更商機 加碼投資台灣

日商三菱地所看好未來在台事業發展並加深在台夥伴關係,於今年設立台灣三菱地所股份有限公司,引進三菱地所集團在日本及海外的投資經驗,台灣三菱地所表示,希望以在日本百年累積的房地產知識與業務經驗持續深耕台灣市場,更瞄準台灣都市更新商機,與台灣夥伴攜手創造新的房地產契機以及開拓國際市場。

隸屬於日本三大商社之一的日商三菱地所,繼2017年4月成立「台灣代表人辦事處」後,持續看好未來在台事業發展並期待加深在台夥伴關係,於今年7月12日加碼投資正式設立台灣子公司「台灣三菱地所」,著重於台灣計畫的開發與投資。

台灣三菱地所為繼新加坡、上海後,三菱地所在亞洲第三間海外子公司,看準台灣的房地產市場在亞洲國家中較為成熟,自2013年即進入台灣投資開發案,目前在台已有多個計畫成果,包含由台灣三菱地所與台灣夥伴合作投資開發的「CITY LINK南港車站」、「潤泰創新開發江翠D案」及「南港玉成開發計畫」等。

目前由台灣三菱地所引進日本總公司建築規劃設計服務的計畫,包括「南紡購物中心」、「富邦遼寧街飯店計畫」、「台北南山廣場」以及「南港商三特公辦都更案」等,總計在台投資已達30億元,多項開發案亦持續洽談中。

台灣三菱地所指出,日本地產龍頭三菱地所集團,如同房地產業的百貨公司一般,擁有專業房地產全方位事業群,涵蓋住宅、飯店、商辦、設計、物業管理與開發投資等,扎實深厚的房產投資、開發、造鎮與房地產經營經驗,提供台灣三菱地所強大的後盾,並滿足台灣多元房地產開發的需求,並專注與在地夥伴開拓新契機。

台灣三菱地所董事長暨總經理橋本哲史表示,台灣房地產市場雖然不大,但相較於亞洲其他市場成熟與飽和,也因長期發展產生許多都市更新的需求,像過去10年來台北市的累計都更案件已成長超過四倍,顯示台灣在都市更新上有很大的發展空間。

三菱地所在日本有大量都市更新的經驗,像是日本東京丸之內及大阪車站前的Grand Front大阪都是很好的例子,台灣三菱地所將活用過去在日本成功都更的經驗,搶占台灣都更商機。

內地房地產穩增長 未來變數卻反增

【鄺民彬╱先探2007期】

根據中國國家統計局公布,今年首八月境內的商品房銷售面積為十.二五億平方米,按年增長四%。期內,商品房銷售額八.九四兆人民幣(下同),增長十四.五%,增速較首七月增○.一%。而累計今年首八月,主要地區普遍已完成全年銷售目標的逾六○%。樓價方面,內地八月份一、二、三線城市商品住宅銷售價格繼續穩中有漲,雖然各地繼續堅持因地制宜、因城施策,但於八月份四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲○.三% ,漲幅比七月提高○.一%,而同比看,亦升○.九%。

事實上,在中美貿易關係趨緊張下,內地房地產市場成為中國經濟的主要支柱。今年首八月全國房地產開發投資為七.六五兆元,同比增長十.一%。而國內首八月的房地產開發企業土地購置面積亦同比升十五.六%,增速持續加快。另外,八月份的房地產開發景氣指數亦由創年內新高,反映中國的房地產環境仍較樂觀。而受惠市場氣氛帶動,庫存亦持續改善,八月底中國商品房待售面積五.三八億平方米,比七月底減少五五五萬平方米,年內累計則減少近五千萬平方米。

內地房產將面臨更多挑戰

內地房地產將面臨較多不明朗因素。早前有消息指中央認為貨幣化安置為推高房地產價格的元凶之一,同時在操作層面上,棚改貨幣化亦是造成地方債務問題的原因之一,故料未來貨幣化安置的比例會受到一定的限制。

事實上,內地近年推行貨幣棚改,其方式是,人行通過抵押補充貸款(PSL),為國家開發銀行提供低息、長期貸款;然後國開行貸款給各地政府,用來購買棚戶區破舊的住房,換取其下土地。隨著棚戶區隨後被拆除,拿到貨幣補償的棚戶區居民便可去購買庫存的商品房。此舉不但可解決部分三、四線城市的供應過剩問題,亦可幫助舊區重建,為內房近年的銷售表現提供強大支持。根據市場數據,二○一六、一七年貨幣化安置面積占全國住宅銷售面積近兩成,故若棚改政策方向轉變,將為內房銷售帶來較大的負面影響。

與此同時,市場有消息傳出房地產稅法草案將於今年十二月初審,或二一年在部分城市開始徵收,試點包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市。事實上,中國房產稅的試點起始於一一年,重慶、上海成為首批開徵房產稅的城市。推行房產稅的目標是通過對「持有」的房產進行徵稅,增加持有多套房的成本,來降低投資型購房需求。若房地產稅落實推行,將增添行業的政策風險。

瑞銀:多倫多溫哥華房市泡沫居全球前列 不吃不喝買675平呎小公寓 溫哥華需9年和多倫多需6年才買得起

【大紀元2018年09月30日訊】(大紀元記者李平多倫多編譯報導)瑞士投資銀行UBS最新年度報告認為,多倫多和溫哥華房市泡沫居全球最大之列,房價高估現象甚至超過房價很貴的巴黎和舊金山。

報告對東京、紐約、悉尼和新加坡等全球20個金融中心城市和大城市房市進行分析比較,所有這些城市共同點是:生活成本都無遠超其它周邊城市。其中,有些城市租金高得嚇人,有些城市外國人尤其買不起房。

報告將各城市房價與當地基本經濟支撐要素(工資收入、租房市場、按揭等)進行比較,發現房價泡沫最大的城市依次是:香港、慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹。

泡沫嚴重

UBS評分中,—0.5為正常,高於1.5為高估市場,意味著房市有泡沫顯示。溫哥華和多倫多得分分別高達1.92和1.95,和香港的2.03相比,雖不那麼糟糕,但仍屬泡沫嚴重。

報告說,過去5年中,全球大城市房價平均漲幅35%,溫哥華房價漲幅是這一數字的2倍,多倫多房價漲50%。報告還說,去年溫哥華實施的海外買家稅最後也不管用,房市經過短暫降溫後,又持續升溫。

報告計算發現,市中心附近675平呎的公寓,溫哥華普通高技能服務業工人收入,不吃不喝9年才買得起。多倫多工人不吃不喝6年多才買得起。歐洲遊學

UBS說,按目前這麼高的房價,以及買房擔負力日益枯竭,再加上利率上升,房市監管收緊,經濟下滑,房市盛宴最終可能會曲終人散。房價高,迫使許多人流向租房市場。UBS計算顯示,在多倫多買投資房出租,根據目前利率得租25年才能賺回本錢,溫哥華得租34年才能賺回本錢。

英國房地產將加稅 華人買家受影響

【大紀元2018年09月30日訊】(大紀元記者徐簡綜合報導)在英國保守黨年會召開之際,英國首相特蕾莎•梅週六(9月29日)表示,政府將向購買英國房地產的外國買家徵收額外的印花稅,這筆錢將用來解決英國的無家可歸問題。此前調查顯示,華人投資客占到倫敦房產海外買家的一半以上。

某些外國買家一直在利用英國房地產市場作為其資金的避風港,並在此過程中推高房地產價格。歐洲留學約克大學的研究估計,2014年至2016年期間,13%的倫敦新住宅被非英國居民購買。倫敦國王學院的一項研究估計,向海外公司出售房屋的數量增加了一個百分點,房價就會上漲2.1%。

梅說:「在去年的保守黨會議上,我說要重建『英國夢』,讓下一代生活得更好,這意味著要修復我們破碎的房屋市場。」

「英國永遠向那些想在這裡生活、工作的人開放,但是對於那些不住在英國的個人和外國公司來說,賦予他們跟勤勞的英國居民一樣(的購房權利),是不對的。」

梅說,「太多人當房主的夢想已經遠去,而(那些)無家可歸的現實卻如此真實,本屆政府致力於幫助辛勤工作的英國居民找到合適的家園,並幫助社會徹底擺脫無家可歸現象。」

英國政府此次加稅的目標群體是不給英國政府交稅的公司及個人海外投資, 此舉旨在保護英國本土居民。英國政府尚未透露新稅率將於何時實施,也沒有給出具體印花稅上調的幅度。

倫敦政治經濟學院做了一份關於海外投資客對倫敦房地產市場影響的調查報告。調查顯示,有超過半數,價值介於20萬英鎊至50萬英鎊的倫敦新建房產,都是被外國投資客給買走。

據統計,中國香港、新加坡、馬來西亞及中國大陸分別列於倫敦房產海外投資客排名的前四位,華人投資客占到倫敦房產海外買家的一半以上。

倫敦官方的調查還顯示,70%左右的海外購房者,在英國買房的初衷都是用來投資,而非自己居住。

分析認為,此舉將會給許多中資房地產企業造成很大影響,包括碧桂園、萬科、保利、綠地等一堆房地產巨頭都在英國布局有住宅項目的開發,而其中他們的許多銷售目標都是外國投資客,而新稅種的提出則會讓海外購房的成本再次上漲。

瑞銀公布「全球房地產泡沫排行榜」這個城市最嚴重:房地產與民眾收入、租金嚴重脫節!

瑞銀集團(UBS)「全球房地產泡沫指數」2018年最新一期剛剛公布。排在前20位的城市中,香港高居榜首。

房地產泡沫指的是對其的估價發生錯誤,而這種錯誤是實質性和持續性的。但泡沫的存在很難證實,一般而言,證實它的日子也就是它破裂的時候。

按照「全球房地產泡沫指數」的排名,排行榜上靠前的城市除香港外還包括慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹、倫敦。德國的美因河畔法蘭克福排第10位,東京第14位,紐約第16位。排位越靠前,房地產泡沫的機率就越大。

專家指出,雖然證實泡沫的難度很高,但可以使用由歷史數據生成的房地產價格走向模式,並根據它指明一些典型的泡沫特徵。

「全球房地產泡沫指數」報告的作者之一、瑞銀集團全球財富管理部成員霍爾茨海(Matthias Holzhey)告訴德國之聲,「泡沫出現時,一個典型的跡象是房地產與民眾收入和租金嚴重脫節。」

報告顯示,大城市白領技術工薪階層的平均年收入(稅前),如果用來購買一處60平方米的公寓,目前在香港需要22年(2008年時需要12年),倫敦需要15年,巴黎14年,新加坡12年,東京11年,慕尼黑8年,法蘭克福6年。

在大城市出租一套60平方米的公寓,如果用累計租金購買這套住宅的話,在蘇黎世需要36年,巴黎也是如此,新加坡、慕尼黑、香港35年,法蘭克福30年。

在對亞洲城市進行長期觀察的基礎上,報告列舉了新加坡和香港同房地產泡沫作斗爭的不同經驗 。

亞洲金融危機剛剛過去的那些年裡,香港和新加坡的房價呈現兩位數增長。但到了2012年之後,新加坡的房價基本保持了穩定,2017年房價再上揚的時候,政府出台了旨在打擊投機行為的稅務法律。不過,該報告對國家干預持拒絕態度,認為一些微觀的調控是健康的,但在一些外國資金扮演重要角色的市場上,國家的干預則具有很大的風險。

香港的情形則不是這樣。自2012年以來,香港的房地產價格每年的增速為將近10%。鑑於投資者的需求幾乎無法滿足,加上投機商對價格炒作,即便政府出台調整房市的法律,也都無濟於事。

除了納入收入和租金作為基准比較外,瑞銀金融專家霍爾茨海還表示,報告計算了房價增長同實體經濟增長之間的偏差,貸款的活躍程度和建築工業的活力也都是計算的對象。他還尤其比較了一個城市目前的房地產價格狀況同長期以來的平均值。

他承認,以上手段不適用考察中國一、二線大城市的房價泡沫,因為觀察中國城市的年限還不夠,「我們至少需要25年至30年時間,才能得出有說服力的評估。」這也是本年度「全球房地產泡沫指數」又一次不含中國內地城市的原因。

文章出處:https://www.storm.mg/article/518351