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瑞銀公布「全球房地產泡沫排行榜」這個城市最嚴重:房地產與民眾收入、租金嚴重脫節!

瑞銀集團(UBS)「全球房地產泡沫指數」2018年最新一期剛剛公布。排在前20位的城市中,香港高居榜首。

房地產泡沫指的是對其的估價發生錯誤,而這種錯誤是實質性和持續性的。但泡沫的存在很難證實,一般而言,證實它的日子也就是它破裂的時候。

按照「全球房地產泡沫指數」的排名,排行榜上靠前的城市除香港外還包括慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹、倫敦。德國的美因河畔法蘭克福排第10位,東京第14位,紐約第16位。排位越靠前,房地產泡沫的機率就越大。

專家指出,雖然證實泡沫的難度很高,但可以使用由歷史數據生成的房地產價格走向模式,並根據它指明一些典型的泡沫特徵。

「全球房地產泡沫指數」報告的作者之一、瑞銀集團全球財富管理部成員霍爾茨海(Matthias Holzhey)告訴德國之聲,「泡沫出現時,一個典型的跡象是房地產與民眾收入和租金嚴重脫節。」

報告顯示,大城市白領技術工薪階層的平均年收入(稅前),如果用來購買一處60平方米的公寓,目前在香港需要22年(2008年時需要12年),倫敦需要15年,巴黎14年,新加坡12年,東京11年,慕尼黑8年,法蘭克福6年。

在大城市出租一套60平方米的公寓,如果用累計租金購買這套住宅的話,在蘇黎世需要36年,巴黎也是如此,新加坡、慕尼黑、香港35年,法蘭克福30年。

在對亞洲城市進行長期觀察的基礎上,報告列舉了新加坡和香港同房地產泡沫作斗爭的不同經驗 。

亞洲金融危機剛剛過去的那些年裡,香港和新加坡的房價呈現兩位數增長。但到了2012年之後,新加坡的房價基本保持了穩定,2017年房價再上揚的時候,政府出台了旨在打擊投機行為的稅務法律。不過,該報告對國家干預持拒絕態度,認為一些微觀的調控是健康的,但在一些外國資金扮演重要角色的市場上,國家的干預則具有很大的風險。

香港的情形則不是這樣。自2012年以來,香港的房地產價格每年的增速為將近10%。鑑於投資者的需求幾乎無法滿足,加上投機商對價格炒作,即便政府出台調整房市的法律,也都無濟於事。

除了納入收入和租金作為基准比較外,瑞銀金融專家霍爾茨海還表示,報告計算了房價增長同實體經濟增長之間的偏差,貸款的活躍程度和建築工業的活力也都是計算的對象。他還尤其比較了一個城市目前的房地產價格狀況同長期以來的平均值。

他承認,以上手段不適用考察中國一、二線大城市的房價泡沫,因為觀察中國城市的年限還不夠,「我們至少需要25年至30年時間,才能得出有說服力的評估。」這也是本年度「全球房地產泡沫指數」又一次不含中國內地城市的原因。

文章出處:https://www.storm.mg/article/518351

墨爾本房地產:拍賣行情起伏不定 房主願提供更長交割期

【大紀元2018年09月18日訊】(大紀元記者宜塔澳洲墨爾本編譯報導)在上週六(9月15日)墨爾本房地產市場上,根據初始統計的679棟住宅的拍賣結果,拍賣成交率僅達到53.6%,明顯低於前兩週60.4%和59%的成交率。

由於市場行情起伏不定,屋主願意提供更靈活的交割(Settlement)條款來吸引買家,該銷售策略在很多地區的房屋拍賣中很有效。房地產經紀人稱,屋主通常希望60天或90天的交割期,但現在屋主也接受120天的交割期。

在上週六的拍賣市場,家庭型的住宅取得較好的結果。對於希望小房換大房或進行房屋升級的潛在買家來說,位於內城區東部、價位介於200萬至400萬澳元之間的優質住宅有較強的吸引力,位於北區、價格低於150萬澳元的住宅也受到追捧。

在格林艾瑞斯(Glen Iris)區,兩個家庭在拍賣時競爭一棟四居室的現代住宅(31 Lurnea Rd)。這場拍賣吸引了共80人圍觀,最終以266.1萬澳元成交,比兩年前最後一次轉手時的交易價格(255萬澳元)高11萬澳元。

負責這場拍賣的傑利斯•克雷格(Jellis Craig)房地產經紀公司的勞森(Mark Lawson)說,在這個地區,買家對較大宅地面積的住宅有較強的需求。他說:「在過去的六個月中,格林艾瑞斯區並沒有出現很多掛牌出售的房屋,標價在250萬澳元以上的家庭型住宅就更少了。」

為買方提供諮詢的經紀人瓦倫蒂克(Frank Valentic)說:「家庭型住宅在目前市場上表現是最好的。無論是計劃以大換小或者以小換大的家庭,他們搬遷與否的決定並不取決於市場行情。他們需要搬家時,就得搬家。」

寬鬆的交割條款在高價住宅的拍賣中顯得更重要。馬歇爾·懷特(Marshall White)房地產經紀公司的拍賣師托斯特文(James Tostevin)在拍賣一棟經過翻新的維多利亞時代風格住宅(2 Belmont Ave, Kew)時,向90多名圍觀者宣布,屋主已經準備好把交割期限延長到90天以上,或提前清空住宅。

這棟位於街角的單層住宅擁有雙車庫,其廣告價格區間為350萬至385萬澳元。該住宅在拍賣中吸引了三名買家積極出價,最終以383萬澳元成交,買家目前居住在同一地區並準備縮小住宅面積。

位於高密度地段的寬敞公寓住宅,在週末的拍賣中同樣取得了較好的結果。一棟可俯瞰達令公園(Darling Park)的裝飾藝術(Art Dec)風格的三居室公寓(3/52 Grey St, East Melbourne)以170萬澳元賣給了一對四十多歲的夫婦,遠遠超過其廣告價格區間的上限(159.5萬)。

維州西部新城區地價僅售15.5萬澳元

【大紀元2018年09月21日訊】(大紀元記者趙瓊玉墨爾本編譯報導)在維州政府規劃的新城區威爾維尤斯(Weir Views)區,EIG Developments房地產開發公司將推出近600塊可負擔性住宅土地,一個地塊的價格最低可至15.5萬澳元。政府還計劃在當地修建一所公立學校。

據澳洲房地產網報導,威爾維尤斯原來是梅爾頓南(Melton South)的一部分,占地57公頃。

維州政府最近在梅爾頓和卡洛琳斯普林斯(Caroline Springs)之間規劃了11個新城區,威爾維尤斯就是其中一個。

EIG Developments房地產開發公司近日宣布,他們將在威爾維尤斯推出581塊可負擔性住宅土地,面積在231平方米至670平方米之間,價格從15.5萬澳元至42萬澳元不等。該開發項目名為Opalia。

該公司還將修建一個占地5公頃的購物區,其中包括兩家超市、一家Chemist Warehouse和一些專賣店,預計明年年底可以完工。

另外,該公司還將把一塊占地9公頃的土地建成一個運動場地,可以讓當地居民在家附近踢足球和打籃球。

Opalia項目的第一批土地發售將於本週六(22日)開始,銷售辦公室位於Exford Rd路179號。

儘管梅爾頓小學和中學距離威爾維尤斯都只有幾公里,但維州政府還是計劃在這裡修建一所公立學校。

根據房地產諮詢機構CoreLogic公司的最新數據,在墨爾本20個房價最低的城區中,梅爾頓市占了8個。其中,梅爾頓區的房價最低,房價中位數為40.6萬澳元,威爾維尤斯的房價中位數為46.5萬澳元。

底價大砍3億 史上最貴帝寶法拍戶公告三拍

「史上最貴帝寶法拍戶」連續流標兩次後,法院近日公告將在10月3日進行三拍,底價降至5.568億元,相較一拍,底價已大降3.1億元,但業者看法仍保守,認為可能淪落到四拍才有人出手,到時底價將跌破200萬元。

根據法院公告資料,此一法拍戶位於帝寶社區A棟2樓,債務人為翔明投資,董事長為伍蔣清明,因債務問題,債權人申請法拍,一拍總價達8.7億,拆算單價高達一坪380萬元,底價和總價均創帝寶法拍屋新高,為最貴帝寶法拍戶。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,該戶於8月15日進行一拍,一如預期,由於底價遠高於市場行情,無人投標,本月12日底價降至6.96億進行二拍,由於拆算底價仍高於300萬,達302萬元,仍以流標收場。

法院近日公告,該戶10月3日進行三拍,底價降至5.568億元,較一拍底價已大砍3.1億,已可再買一棟頂級豪宅,但該戶含四車位共284.87坪,拆算後三拍單價仍要240萬元左右,市場仍不看好。

張旭嵐表示,去年帝寶13樓曾兩度流標,三拍才以單價188萬拍出,而此次二樓標的,三拍後單價還是要240萬,雖然貼近市價,但樓層較低,且一般投資者多半希望能在法拍市場撿便宜,因此這樣的價格對投資者而言的吸引力有限。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,此一法拍標的進入三拍,底價雖比較接近市場行情,但由於占用問題,可能必須額外費用解決,可能要到四拍才能順利拍出。

 

房地產

萬科郁亮:房地產行業轉捩點到來 以活下去為最終目標

2018-09-22 12:36聯合報 記者李仲維╱即時報導

萬科董事會主席郁亮近日在萬科南方區域9月月度例會上表示,房地產行業的轉捩點已經到來,在社會迎來全方位轉折的背景下,所有行業無一倖免,萬科要把「活下去」作為基本要求及最終目標。

華爾街見聞報導,郁亮表示,這次是真正意義上第一次檢討萬科的整個戰略。儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉捩點,但這只是一種預測,並不知道什麼時候會出現真正的轉折。而今天,可以說轉捩點實實在在到來了。

郁亮說,今天的限制非常多,已經超出當初的研究。對於今天出現的問題,很多人認為是行業出了問題,最多認為是經濟出了問題,但他認為,今天所面臨的轉折是全方位的:政治、 經濟、國際、軍事等方方面面,當社會全方位進入轉捩點時,所有行業無一倖免。

郁亮指出,應對轉捩點和不確定情況的最好方法,就是收斂和聚焦。在此關鍵節點上,萬科把「活下去」作為基本要求,也是最終目標,回款目標的達成因此變得非常重要。

他認為,人民幣6,300億的回款目標,是所有業務的起點、基礎和保障。如果6,300億回款目標沒有達成,萬科所有的業務都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。

不過,今年迄今,萬科的回款目標仍有超過半數尚未完成。按照目前的銷售情況來看,萬科年底還會有人民幣1,000億元的長期庫存。

 

歐洲留學

辦公室出租-101大樓出租率衝高 月租1坪4000元 全台最貴

【張嘉伶、江碩涵╱台北報導】外企、陸資銀行紛紛搶進台灣,推升「台北101金融大樓」辦公室出租率超過8成5。台北101金融大樓自2004年釋出5.4萬坪辦公室以來,空置率過高的問題已紓解,明年底可望滿租,80樓以上的租金更上看每坪4000至5000元,創全台辦公室出租金額最高價。

中資設點進駐

昨日台北101大樓申請LEED(Leadership in Energy and Environmental Design 能源環境設計大獎)白金級認證,最快明年6月成為為全球最高綠建築,連租金也創全台最高。
台灣金融大樓公司副總經理楊文琪分析,目前35至57樓的中樓層辦公室出租每坪月租金3600元、59樓以上高樓層每坪3800元,80樓以上目前每坪月租金4000元,明年景氣若好,可能開出5000元的高水準。
中資企業如中國交通銀行、漢王科技、中國招商銀行、中國工商銀行等都將進駐,加上原有的聯想集團、中化集團、中鋼集團旗下香港金貿公司,目前中資承租戶達7家。楊文琪透露,考慮來台設點的中資決定要進駐台北101動作都很快,而且他們都認為「租金比中國都還便宜」,目前有50、60家洽談中。

煙火秀須6千萬

此外,明年是中華民國建國百年,台北101跨年煙火大秀也格外引人注目,101董事長林鴻明透露今年可能不是大股東頂新贊助,並透露有其他人要包下此時段,將花費高達6000萬元。

全文  http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20101022/32904438/applesearch/101大樓出租率衝高月租1坪4000元全台最貴

辦公室出租-微型商辦夯 出租率逾7成

【張菱育╱台北報導】經濟不景氣讓「微型辦公室」吃香,不少建商推出小型辦公室出租,提供硬體設備、會議室、家具及訪客接待、簡易秘書翻譯等服務,節省創業者的人力及設備成本,出租率普遍超過7成;有建商加碼在商辦林立的信義商圈推出微型辦公室,每坪5250元號稱「信義區最便宜商務辦公室」。

看好多元化的商辦市場,維多利亞集團前年成立克里德菁英商務中心,跨足小型商務辦公室出租市場,位於信義區的第2個據點昨正式開幕。
台北市指標商務中心出租價格
離捷運站僅10分
維多利亞建設總經理邱明宏說,此據點離捷運信義安和站僅10分鐘,規劃3~5坪、27間辦公室出租,每個月租金每坪5250~9000元,為目前信義區商務大樓最低價。
邱明宏表示,前年9月成立的第一間克里德菁英商務中心位於內湖的西湖捷運站附近,共270坪,規劃1~5坪不等的辦公室,每月租金每坪約7500~9500元,有不少科技業、電子業承租,目前已有8成出租率。

供會議室淋浴間
邱明宏今年還會在內湖五期重劃區推出第三間商務中心,納入豪宅型辦公室概念,該據點總面積高達1000多坪,將規劃有別於一般辦公室冰冷的現代設計元素,提供會議室、活動場地、淋浴間等公共設施。
目前國內小型商務中心出租率都有7成以上,包括遠雄建設位在信義區基隆路的商務大樓,提供2~10坪、1~5人的辦公室空間,出租率約9成。
遠雄國際商務中心襄理陳怡真指出,該商務中心平均每月租金每坪5000元到1萬元不等。
受到經濟不景氣影響,近半年開始,承租客戶類型有轉移的現象,從多國內客戶轉成國外客戶,且多有歐、亞地區的客戶承租,可能因外國客較能負擔高租金。

3成創業族承租
而遠雄在內湖的商務中心因每月每坪租金約3000~6000元,因價格相對便宜,多由國內業者租賃,目前提供20多間辦公室出租,約有2~3成的國內年輕創業族群在此承租,目前已有7~8成的出租率。
此外,信義區類似的商務中心大樓還有世達、大都會等國際商務中心。
其中世達國際商務中心坪數為2~10坪,提供1~8人的辦公室空間;大都會國際商務中心則為2~8坪,1~8人辦公室空間。

全文  http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/property/20130226/34852430/applesearch/微型商辦夯出租率逾7成

空租半年 松菸文創8樓出租了

空租半年 松菸文創8樓出租了

曾被台北市長柯文哲形容為「五大怪案」之一的松菸BOT案,其中原為松菸文創大樓8至9樓辦公室出租的承租戶台哥大,因「不夠文創」,遭各界痛批,最終只好在去年九月搬離;在空租近半年後,根據內政部實價網,該大樓八樓已在今年一月找到新租戶,月租金為116.8萬元,拆算每月每坪租金約2202元。此租金水準與過去台哥大租金相同。

據悉,辦公室出租的新租戶為台灣赫斯特媒體股份有限公司(Hearst Magazines Taiwan),主要為出版業,旗下發行不少月刊,較知名雜誌包括《ELLE》等,該公司還有幫台灣高鐵代編刊物。高力國際執行董事楊慧明指出,該筆商辦租賃案其實租金算是滿漂亮的,該新租戶資格也符合文創產業。

台北市文化局主任秘書劉得堅指出,依據台北文創公司營運投資計劃書,松菸園區的台北文創大樓辦公室出租,每坪租金需2200元、旅館及商場則每坪1800元,做為保證收入,市府再根據出租坪數計算總租金,並以千分之五計算收取營運權利金;有鑑於商場每年有十二億元營收,所以市府日前增補協議再收六百萬元營運權利金。

原文來自http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/992509

辦公室出租-捷運古亭站辦公室標脫 租金每坪1050元

台北市捷運工程局今早標租捷運新店線古亭站聯合開發大樓的辦公室,同1筆物件,但分成設定5年與3年租期共兩宗標案,面積33.33坪,租金底價3.5萬元。台北市捷運工程局資產管理室主任許明華表示,最後以辦公室出租金額底價3.5萬元標出,投標人選擇3年的租期。分析捷運古亭站周邊的辦公室出租行情,21世紀不動產台北南門加盟店副店長陳亦凡說,每坪800~1200元,依房屋條件增減,以捷運古亭站聯開大樓租金每坪開1050元來看,其實不貴,不過,其實該區最近辦公室出租狀況不太理想,受景氣影響,有部分公司收起來,退租辦公室。(鄭婷方/台北報導)

詳全文  http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/property/20151222/758355/applesearch/捷運古亭站辦公室標脫 租金每坪1050元

辦公室出租-讓創新撬動地產:辦公需求急劇變化,需要新業態來滿足

【MyGoNews編輯部/綜合報導】對於傳統寫字樓,相信大家都會有一個明確的認識及切實的感受:辦公室空間閒置率高、裝修需要花費一筆不菲的金錢、租賃方式死板…等,因為這是現階段常用的辦公室類型,目前市場上辦公室出租的大多屬於這種類型。而如今,辦公需求急劇變化,讓辦公室為企業帶來文化,帶來想像力,帶來工作的動力,才是目前寫字樓應該演變的高端產物。

九天資產管理股份有限公司林楠桂總經理表示,現在寫字樓等商業地產面臨著去化的壓力,共用經濟時代的到來在很大程度上給未來的商業地產帶來利好,尤其是寫字樓產品。而與傳統辦公相比,聯合辦公已經成為更受資本市場歡迎的概念。

辦公需求急劇變化

毋需質疑,小微企業數量與中國商業地產供給量均在攀升,對於增量供給而言,出路無非有三種:首先,降價促銷,當然這最不可能發生,因為這將會引發一系列連鎖反應;其次,改變產品性質,比如現在的很多傳統商業的變革,融入社群等內涵;最後,產品升級,也就是習近平所大力提倡的“供給側改革”,蘋果賣不掉沒關係,可以做蘋果派。可以榨果汁。

林楠桂表示,顯然對於商業地產如此龐大的市場存量,需要新業態來滿足,產品升級是最佳出路,而聯合辦公這種業態模式,正是寫字樓商業地產目前可見的最佳產品升級方式。

所謂聯合辦公起源於美國,其特點是將辦公位置以個或者片為單位出租,其時間長度可以靈活到月或者天。這個領域最著名的企業是美國的WeWork,其最近一輪融資後估值高達169億美元。

林楠桂表示,聯合辦公本質就是共用經濟,共用經濟的概念近年來被炒的尤為火熱,大家熟知的Uber,滴滴,Airbnb等巨頭都是共用經濟的傑出典範。絕佳的地理位置,舒適輕鬆的環境,豐富的活動與社交,高性價比的辦公室出租模式,這些都是決定聯合辦公模式能否成功的重要因素。

需要新業態來滿足

聯合辦公的風口已到,而其原因有兩個。第一個,是新時代公司對辦公室出租的需求產生了變化。林楠桂表示,現在的公司,往往很難預估自己對辦公位置的需求,特別是互聯網公司。也許半年內員工數量會翻番,也有可能會很快裁員一半。辦公需求的急劇變化,需要有新的業態來滿足。

第二個原因是對辦公環境要求的提高。林楠桂表示,現在的大多數辦公樓,都是一個空蕩蕩的辦公室出租,然後所有的工作都是客戶自己來做。裝潢,水電、網路等等。而在聯合辦公創新模式下,不僅會提供辦公環境,而且還提供“工商財法稅”等各個方便的軟服務,這對於中小型企業尤其是剛起步的創業公司非常重要。

聯合辦公的本質是提高單位辦公面積的產出。就現在看來,中國熱點一二線城市中的可用空間將會越來越稀缺,提高城市面積的利用率的需求強勁。林楠桂表示,辦公空間是一個非常非常巨大的市場,哪怕只佔領其中萬分之一的市場,就是非常客觀的一塊蛋糕。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

原文  https://tw.news.yahoo.com/讓創新撬動地產-辦公需求急劇變化-需要新業態來滿足-073600777.html