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瑞銀公布「全球房地產泡沫排行榜」這個城市最嚴重:房地產與民眾收入、租金嚴重脫節!

瑞銀集團(UBS)「全球房地產泡沫指數」2018年最新一期剛剛公布。排在前20位的城市中,香港高居榜首。

房地產泡沫指的是對其的估價發生錯誤,而這種錯誤是實質性和持續性的。但泡沫的存在很難證實,一般而言,證實它的日子也就是它破裂的時候。

按照「全球房地產泡沫指數」的排名,排行榜上靠前的城市除香港外還包括慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹、倫敦。德國的美因河畔法蘭克福排第10位,東京第14位,紐約第16位。排位越靠前,房地產泡沫的機率就越大。

專家指出,雖然證實泡沫的難度很高,但可以使用由歷史數據生成的房地產價格走向模式,並根據它指明一些典型的泡沫特徵。

「全球房地產泡沫指數」報告的作者之一、瑞銀集團全球財富管理部成員霍爾茨海(Matthias Holzhey)告訴德國之聲,「泡沫出現時,一個典型的跡象是房地產與民眾收入和租金嚴重脫節。」

報告顯示,大城市白領技術工薪階層的平均年收入(稅前),如果用來購買一處60平方米的公寓,目前在香港需要22年(2008年時需要12年),倫敦需要15年,巴黎14年,新加坡12年,東京11年,慕尼黑8年,法蘭克福6年。

在大城市出租一套60平方米的公寓,如果用累計租金購買這套住宅的話,在蘇黎世需要36年,巴黎也是如此,新加坡、慕尼黑、香港35年,法蘭克福30年。

在對亞洲城市進行長期觀察的基礎上,報告列舉了新加坡和香港同房地產泡沫作斗爭的不同經驗 。

亞洲金融危機剛剛過去的那些年裡,香港和新加坡的房價呈現兩位數增長。但到了2012年之後,新加坡的房價基本保持了穩定,2017年房價再上揚的時候,政府出台了旨在打擊投機行為的稅務法律。不過,該報告對國家干預持拒絕態度,認為一些微觀的調控是健康的,但在一些外國資金扮演重要角色的市場上,國家的干預則具有很大的風險。

香港的情形則不是這樣。自2012年以來,香港的房地產價格每年的增速為將近10%。鑑於投資者的需求幾乎無法滿足,加上投機商對價格炒作,即便政府出台調整房市的法律,也都無濟於事。

除了納入收入和租金作為基准比較外,瑞銀金融專家霍爾茨海還表示,報告計算了房價增長同實體經濟增長之間的偏差,貸款的活躍程度和建築工業的活力也都是計算的對象。他還尤其比較了一個城市目前的房地產價格狀況同長期以來的平均值。

他承認,以上手段不適用考察中國一、二線大城市的房價泡沫,因為觀察中國城市的年限還不夠,「我們至少需要25年至30年時間,才能得出有說服力的評估。」這也是本年度「全球房地產泡沫指數」又一次不含中國內地城市的原因。

文章出處:https://www.storm.mg/article/518351

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