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自住客買房時機到了嗎

房地產市場價格已經修正5年時間,  但是從媒體新聞等等 訊息 所有的評論都是 價格有修正, 房仲業者當然更是大聲旗鼓的告訴自住客 房價下修, 不買會後悔的話語。
但是自住客會和遲遲不敢下手, 原因或是是大家都想的到,
1. 購置不動產 馬上就是 20年的房貸壓力, 若是以雙薪家庭 加上 一個小孩 , 幾乎可以說是 沒有多餘的預算可以 再負擔貸款,
2. 從 2010年房價上漲的幅度 高於 修正的幅度, 簡單舉例 , 文山區公寓 在 2010 年 平均一坪 20-25萬  , 現在 一坪 45-50萬 , 等於 是 100%的成長幅度, 若是 下修 至 35萬一坪, 也就是 等於
相對從2010 年 上漲 50% 左右,  買方 永遠想要低價 賣方 永遠追求最高點 , 所以 在 這25萬 到 50萬 中間, 如何找到一個平衡點, 買方對於區域行情非常了解 ,  若讓賣方 賺一些也就 罷了 , 但是 現在 屋主的 心態 大概都是 要 狠撈一筆 , 所以 永遠 停滯 在那邊 ( 租屋 的市場 跟 以上 完全不同理論)
3. 自住客 通常都是 以區域買房為考量, 極少數的人會 從 新店 搬到 內湖  , 南港 搬到 板橋, 除非有特殊原因  , 所以 自住客 相對了解 自己所在區域房價的行情.
4. (小房 換 小小房)  , 目前 有換房需求的大致上都是已經有房子的自住客, 通常是因家庭人口增加或是 在尋求更大的 活動空間,  但是 新成屋 30-40%公設比 , 換來的房子 越換越小, 原本 是住 25平室內空間 , 現在 需要 買到 40坪以上 才有機會 把空間加大, 所以 在預算 及 划不划算 的考量下 , 成交量相對低迷
投資客對目前房地產市場根本是完全不想碰觸, 沒賺頭沒報酬率, 當然就不會有任何投資的機會, 相反的投資客就慢慢把資金移到國外去,  做個長期的包租公生意了

大陸房市雪崩來襲 「賤價求生」430兆人民幣恐成泡影

 

好房網News記者黃靖惠/綜合報導 大陸房市雪崩式潰盤中,受中美貿易戰升溫,經濟成長趨緩,導致今年十一長假根本沒人看房以外,指標性建商萬科、碧桂園陸續傳用腰斬價賣房,預估這波「賤價求生」規模高達430兆人民幣,一再顯示大陸房市逐步踏入泡沫化。

大陸房市旺季稱作「金九銀十」,意為九月買氣最旺、其次為十月,不過今年「金九」銷售冷清、根本沒人看房,而到了「銀十」更傳萬科、恒大、碧桂園等指標性建商「賤價求生」,直接打對折銷售、甚至不少交易量掛零。

前幾年炙手可熱的大陸房市,因泡沫擴張,房地產總市值逾430兆元人民幣,為全國去年GDP的5倍,如今成為經濟一大負累;據萬得資訊(Wind)數據,大陸房企今年上平均負債率約80%,創下13年來最高,債務超過千億人民幣的房企達14家。 不僅如此,根據海通證券報告顯示,上市房企今年須償還債務達1613億元,是去年的2.3倍;另今年下半年上市房企海外債券到期規模達到565億元,預估2019年將增至1437億元。 雖然大陸國務院總理李克強為了搶救房市,常務會議宣布明確政策,「調整棚改貨幣化安置政策」,尤其商品房庫存不足、房價上漲壓力大的地區,得盡快取消貨幣化安置優惠政策。 陸媒報導,貨幣化安置政策踩剎車,意味著三四線房地產因棚改貨幣化安置而暴漲的房價,會有逆轉的現象,但當交易進入冰封期,將會有大量房仲撤離,不只是房產價格大跌,若隔年想要賣房,恐怕連位仲介都找不到。 另外,大陸政府為了避免房企債務失控,拖垮整體財政,限制房企在海內外發債,不允許房企透過「借新還舊」償還較大額度債務。 據傳大陸上市房企中泓股份負責人王永紅,因為無法償還到期債務44億元,與外界「失聯」,另外指標性建商綠地、萬科、富力、雅居樂等也傳出凍結人事,或裁員減薪消息

原文網址: 大陸房市雪崩來襲 「賤價求生」430兆人民幣恐成泡影 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/351746209660.html

天理難容!七旬夫婦無子女 賣房遭騙672萬

好房網New記者王薀琁/台北報導

新北市75歲的陳先生和太太沒有小孩,兩老決定把手上的不動產售出作為退休金,沒想到遇上假買家與黑心代書聯手,付了訂金就把房子過戶,陳先生完全沒拿到剩下的尾款672萬元,令他無奈又生氣:「現在還能怎麼樣!只能把身體顧好了。」

去年9月,陳先生打算把汐止區康寧街的房子賣掉,收入作為與老婆兩人的退休生活費,便在去年10月上租屋網刊登,直到今年6月,終於有一位吳姓買家看中。陳先生回憶:「當時他還殺價、隔了一段時間又帶家人來看才決定要買,真的不會讓人起疑。」不過,在簽約時,陳先生便察覺到,這次好像跟過去經驗不大一樣。

陳先生無奈地說:「跟吳先生談好價錢後,他帶代書過來簽約,付了訂金168萬元後就把權狀拿走,開了『取得權狀』的證明,說房子過戶後就會給錢,但對方就消失了!」陳先生表示,6月3日簽完約,對方還先開了本票,但根本沒有交給他,宣稱過戶後就會給錢,但6月15日過戶後,尾款672萬元一毛都沒拿到。

陳先生發現房子被過戶,馬上打給吳姓買家,問怎麼還沒拿到錢?吳先生回應桃園有小房子要賣,大概得等到9月錢才能湊齊。陳先生認為對方說詞似乎也合理,便約定9月3日收尾款。

9月3日陳先生打電話提醒吳姓買家時,居然又聽到新的理由,對方聲稱是幫老闆買房子,並會負責還錢。陳先生氣得說:「甚麼叫負責?這樣講就不對了!我又不是賣給他老闆!我跟他說要是不按合約來走,就走法律途徑!」

一報警才發現,陳先生落入「假買房真詐騙」集團的圈套,該集團在租屋網專門獵殺沒有貸款的物件下手,並與合法代書騙取不動產。陳先生目前已經加入前「黑澀會妹妹薔薔」父親林茂樹所組織的自救會,希望至少能把失去的尾款補足,和太太一起安心度過餘生。

「以前賣房就是在租屋網刊登,沒想到這次栽了跟斗!」陳先生感嘆,按照過去經驗,都沒有出錯,而且在他的印象中,代書都是公正的第三方,並幫忙把手續辦妥,無可奈何說道:「怎麼會知道他們是一夥的!不曾聽過這種事情,都已經10月了,也不知道這件事會拖到何年何月。」陳先生心中的疑問,沒人能回答。

日本地產龍頭三菱地所瞄準都更商機 加碼投資台灣

日商三菱地所看好未來在台事業發展並加深在台夥伴關係,於今年設立台灣三菱地所股份有限公司,引進三菱地所集團在日本及海外的投資經驗,台灣三菱地所表示,希望以在日本百年累積的房地產知識與業務經驗持續深耕台灣市場,更瞄準台灣都市更新商機,與台灣夥伴攜手創造新的房地產契機以及開拓國際市場。

隸屬於日本三大商社之一的日商三菱地所,繼2017年4月成立「台灣代表人辦事處」後,持續看好未來在台事業發展並期待加深在台夥伴關係,於今年7月12日加碼投資正式設立台灣子公司「台灣三菱地所」,著重於台灣計畫的開發與投資。

台灣三菱地所為繼新加坡、上海後,三菱地所在亞洲第三間海外子公司,看準台灣的房地產市場在亞洲國家中較為成熟,自2013年即進入台灣投資開發案,目前在台已有多個計畫成果,包含由台灣三菱地所與台灣夥伴合作投資開發的「CITY LINK南港車站」、「潤泰創新開發江翠D案」及「南港玉成開發計畫」等。

目前由台灣三菱地所引進日本總公司建築規劃設計服務的計畫,包括「南紡購物中心」、「富邦遼寧街飯店計畫」、「台北南山廣場」以及「南港商三特公辦都更案」等,總計在台投資已達30億元,多項開發案亦持續洽談中。

台灣三菱地所指出,日本地產龍頭三菱地所集團,如同房地產業的百貨公司一般,擁有專業房地產全方位事業群,涵蓋住宅、飯店、商辦、設計、物業管理與開發投資等,扎實深厚的房產投資、開發、造鎮與房地產經營經驗,提供台灣三菱地所強大的後盾,並滿足台灣多元房地產開發的需求,並專注與在地夥伴開拓新契機。

台灣三菱地所董事長暨總經理橋本哲史表示,台灣房地產市場雖然不大,但相較於亞洲其他市場成熟與飽和,也因長期發展產生許多都市更新的需求,像過去10年來台北市的累計都更案件已成長超過四倍,顯示台灣在都市更新上有很大的發展空間。

三菱地所在日本有大量都市更新的經驗,像是日本東京丸之內及大阪車站前的Grand Front大阪都是很好的例子,台灣三菱地所將活用過去在日本成功都更的經驗,搶占台灣都更商機。

瑞銀公布「全球房地產泡沫排行榜」這個城市最嚴重:房地產與民眾收入、租金嚴重脫節!

瑞銀集團(UBS)「全球房地產泡沫指數」2018年最新一期剛剛公布。排在前20位的城市中,香港高居榜首。

房地產泡沫指的是對其的估價發生錯誤,而這種錯誤是實質性和持續性的。但泡沫的存在很難證實,一般而言,證實它的日子也就是它破裂的時候。

按照「全球房地產泡沫指數」的排名,排行榜上靠前的城市除香港外還包括慕尼黑、多倫多、溫哥華、阿姆斯特丹、倫敦。德國的美因河畔法蘭克福排第10位,東京第14位,紐約第16位。排位越靠前,房地產泡沫的機率就越大。

專家指出,雖然證實泡沫的難度很高,但可以使用由歷史數據生成的房地產價格走向模式,並根據它指明一些典型的泡沫特徵。

「全球房地產泡沫指數」報告的作者之一、瑞銀集團全球財富管理部成員霍爾茨海(Matthias Holzhey)告訴德國之聲,「泡沫出現時,一個典型的跡象是房地產與民眾收入和租金嚴重脫節。」

報告顯示,大城市白領技術工薪階層的平均年收入(稅前),如果用來購買一處60平方米的公寓,目前在香港需要22年(2008年時需要12年),倫敦需要15年,巴黎14年,新加坡12年,東京11年,慕尼黑8年,法蘭克福6年。

在大城市出租一套60平方米的公寓,如果用累計租金購買這套住宅的話,在蘇黎世需要36年,巴黎也是如此,新加坡、慕尼黑、香港35年,法蘭克福30年。

在對亞洲城市進行長期觀察的基礎上,報告列舉了新加坡和香港同房地產泡沫作斗爭的不同經驗 。

亞洲金融危機剛剛過去的那些年裡,香港和新加坡的房價呈現兩位數增長。但到了2012年之後,新加坡的房價基本保持了穩定,2017年房價再上揚的時候,政府出台了旨在打擊投機行為的稅務法律。不過,該報告對國家干預持拒絕態度,認為一些微觀的調控是健康的,但在一些外國資金扮演重要角色的市場上,國家的干預則具有很大的風險。

香港的情形則不是這樣。自2012年以來,香港的房地產價格每年的增速為將近10%。鑑於投資者的需求幾乎無法滿足,加上投機商對價格炒作,即便政府出台調整房市的法律,也都無濟於事。

除了納入收入和租金作為基准比較外,瑞銀金融專家霍爾茨海還表示,報告計算了房價增長同實體經濟增長之間的偏差,貸款的活躍程度和建築工業的活力也都是計算的對象。他還尤其比較了一個城市目前的房地產價格狀況同長期以來的平均值。

他承認,以上手段不適用考察中國一、二線大城市的房價泡沫,因為觀察中國城市的年限還不夠,「我們至少需要25年至30年時間,才能得出有說服力的評估。」這也是本年度「全球房地產泡沫指數」又一次不含中國內地城市的原因。

文章出處:https://www.storm.mg/article/518351

底價大砍3億 史上最貴帝寶法拍戶公告三拍

「史上最貴帝寶法拍戶」連續流標兩次後,法院近日公告將在10月3日進行三拍,底價降至5.568億元,相較一拍,底價已大降3.1億元,但業者看法仍保守,認為可能淪落到四拍才有人出手,到時底價將跌破200萬元。

根據法院公告資料,此一法拍戶位於帝寶社區A棟2樓,債務人為翔明投資,董事長為伍蔣清明,因債務問題,債權人申請法拍,一拍總價達8.7億,拆算單價高達一坪380萬元,底價和總價均創帝寶法拍屋新高,為最貴帝寶法拍戶。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,該戶於8月15日進行一拍,一如預期,由於底價遠高於市場行情,無人投標,本月12日底價降至6.96億進行二拍,由於拆算底價仍高於300萬,達302萬元,仍以流標收場。

法院近日公告,該戶10月3日進行三拍,底價降至5.568億元,較一拍底價已大砍3.1億,已可再買一棟頂級豪宅,但該戶含四車位共284.87坪,拆算後三拍單價仍要240萬元左右,市場仍不看好。

張旭嵐表示,去年帝寶13樓曾兩度流標,三拍才以單價188萬拍出,而此次二樓標的,三拍後單價還是要240萬,雖然貼近市價,但樓層較低,且一般投資者多半希望能在法拍市場撿便宜,因此這樣的價格對投資者而言的吸引力有限。

寬頻房訊發言人徐華辰表示,此一法拍標的進入三拍,底價雖比較接近市場行情,但由於占用問題,可能必須額外費用解決,可能要到四拍才能順利拍出。

 

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