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內地房地產穩增長 未來變數卻反增

【鄺民彬╱先探2007期】

根據中國國家統計局公布,今年首八月境內的商品房銷售面積為十.二五億平方米,按年增長四%。期內,商品房銷售額八.九四兆人民幣(下同),增長十四.五%,增速較首七月增○.一%。而累計今年首八月,主要地區普遍已完成全年銷售目標的逾六○%。樓價方面,內地八月份一、二、三線城市商品住宅銷售價格繼續穩中有漲,雖然各地繼續堅持因地制宜、因城施策,但於八月份四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲○.三% ,漲幅比七月提高○.一%,而同比看,亦升○.九%。

事實上,在中美貿易關係趨緊張下,內地房地產市場成為中國經濟的主要支柱。今年首八月全國房地產開發投資為七.六五兆元,同比增長十.一%。而國內首八月的房地產開發企業土地購置面積亦同比升十五.六%,增速持續加快。另外,八月份的房地產開發景氣指數亦由創年內新高,反映中國的房地產環境仍較樂觀。而受惠市場氣氛帶動,庫存亦持續改善,八月底中國商品房待售面積五.三八億平方米,比七月底減少五五五萬平方米,年內累計則減少近五千萬平方米。

內地房產將面臨更多挑戰

內地房地產將面臨較多不明朗因素。早前有消息指中央認為貨幣化安置為推高房地產價格的元凶之一,同時在操作層面上,棚改貨幣化亦是造成地方債務問題的原因之一,故料未來貨幣化安置的比例會受到一定的限制。

事實上,內地近年推行貨幣棚改,其方式是,人行通過抵押補充貸款(PSL),為國家開發銀行提供低息、長期貸款;然後國開行貸款給各地政府,用來購買棚戶區破舊的住房,換取其下土地。隨著棚戶區隨後被拆除,拿到貨幣補償的棚戶區居民便可去購買庫存的商品房。此舉不但可解決部分三、四線城市的供應過剩問題,亦可幫助舊區重建,為內房近年的銷售表現提供強大支持。根據市場數據,二○一六、一七年貨幣化安置面積占全國住宅銷售面積近兩成,故若棚改政策方向轉變,將為內房銷售帶來較大的負面影響。

與此同時,市場有消息傳出房地產稅法草案將於今年十二月初審,或二一年在部分城市開始徵收,試點包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市。事實上,中國房產稅的試點起始於一一年,重慶、上海成為首批開徵房產稅的城市。推行房產稅的目標是通過對「持有」的房產進行徵稅,增加持有多套房的成本,來降低投資型購房需求。若房地產稅落實推行,將增添行業的政策風險。

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