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大陸房市雪崩來襲 「賤價求生」430兆人民幣恐成泡影

 

好房網News記者黃靖惠/綜合報導 大陸房市雪崩式潰盤中,受中美貿易戰升溫,經濟成長趨緩,導致今年十一長假根本沒人看房以外,指標性建商萬科、碧桂園陸續傳用腰斬價賣房,預估這波「賤價求生」規模高達430兆人民幣,一再顯示大陸房市逐步踏入泡沫化。

大陸房市旺季稱作「金九銀十」,意為九月買氣最旺、其次為十月,不過今年「金九」銷售冷清、根本沒人看房,而到了「銀十」更傳萬科、恒大、碧桂園等指標性建商「賤價求生」,直接打對折銷售、甚至不少交易量掛零。

前幾年炙手可熱的大陸房市,因泡沫擴張,房地產總市值逾430兆元人民幣,為全國去年GDP的5倍,如今成為經濟一大負累;據萬得資訊(Wind)數據,大陸房企今年上平均負債率約80%,創下13年來最高,債務超過千億人民幣的房企達14家。 不僅如此,根據海通證券報告顯示,上市房企今年須償還債務達1613億元,是去年的2.3倍;另今年下半年上市房企海外債券到期規模達到565億元,預估2019年將增至1437億元。 雖然大陸國務院總理李克強為了搶救房市,常務會議宣布明確政策,「調整棚改貨幣化安置政策」,尤其商品房庫存不足、房價上漲壓力大的地區,得盡快取消貨幣化安置優惠政策。 陸媒報導,貨幣化安置政策踩剎車,意味著三四線房地產因棚改貨幣化安置而暴漲的房價,會有逆轉的現象,但當交易進入冰封期,將會有大量房仲撤離,不只是房產價格大跌,若隔年想要賣房,恐怕連位仲介都找不到。 另外,大陸政府為了避免房企債務失控,拖垮整體財政,限制房企在海內外發債,不允許房企透過「借新還舊」償還較大額度債務。 據傳大陸上市房企中泓股份負責人王永紅,因為無法償還到期債務44億元,與外界「失聯」,另外指標性建商綠地、萬科、富力、雅居樂等也傳出凍結人事,或裁員減薪消息

原文網址: 大陸房市雪崩來襲 「賤價求生」430兆人民幣恐成泡影 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/351746209660.html

根基金-新興市場本地貨幣債券基金(美元

60歲的羅伯斯夫婦(Michael and Kristin Roberts)30年前於「人煙稀少」的芝加哥西環區(West Loop),以24萬元的價格,購入一處8000呎的房產做為住屋與工作室,今年7月,兩夫婦把結合攝影工作室與住家的房產,以850萬元賣給開發商,漲幅超過35倍。

位於1314 W. Randolph St.上的這處房產,蓋了一棟兩層樓的磚房,羅伯斯夫婦說,當年他們在芝加哥到處找可以結合工作室與住家的廉價房產,最後在1989年於芝加哥市區外圍的西環區,以24萬元買到這棟房子。

拜西環區飛速發展之賜,兩夫婦所居住的房產,成為許多開發商眼中的「最佳目標」,尤其是速食業巨人麥當勞,將總部從芝城郊區的橡樹溪市(Oakbrook),搬到西環區,希望能夠吸引更多年輕人前往工作,而羅伯斯夫婦的住宅,就在麥當勞新總部附近。

羅伯斯打趣說,「覺得我們似乎從妓女與肉類加工廠工人,搖身一變成為開法拉利跑車的混蛋。」

該房產的房屋仲介尼爾森(Mark Nelson)說,「將房子作為商業用途出售,與把房子作為個人住宅出售,是有很大不同的」,尼爾森說,「像羅伯斯這對藝術家夫婦一樣,在一個破敗街區買到的房產,最終以這樣的價錢賣出,可能是我們以後再也見不到的歷史時刻。」

他也提到,羅伯斯夫婦的房子賣到如此高價,是「獨特個案」,因為購入這處房產的塔立斯地產(Taris Real Estate),計畫將原有的紅色磚房全部剷除,然後與隔鄰早由該公司買下的土地,一起開發興建辦公、商業大樓。

達拉斯地區上市房增幅為全美最大之一

【大紀元2018年10月05日訊】(大紀元記者高強編譯報導)達拉斯地區房屋市場上的「待售」標誌牌數量正在增加。

根據Realtor.com的數據,達拉斯地區是全美待售房屋數量增幅最大的地區之一,在美國十個待售房屋數量增幅最大的主要市場中排名第八。其中九月份上市房屋數量增幅最大,比去年同期增長了14%。

當地房地產市場數據顯示,在八月份,達拉斯地區有近26,000棟單戶住宅由房地產經紀人上市。這是六年來的最高數量。

另外根據Realtor.com的數據,全美範圍的房屋庫存也達到了五年來的最高水平。全美九月份有超過465,000棟新的待售房進入市場,比一年前增長了8%,這是自2013年以來的最大年度增長。

如果按百分比算,其中最大的上市房屋數量增長來自加州聖何塞,同比增幅達113%。其次是西雅圖,同比升幅為43%。

Realtor.com首席經濟學家丹妮爾·海爾(Danielle Hale)在報告中表示:「經過多年創紀錄的房屋庫存下降後,九月份幾乎持平的房屋庫存標誌著房地產市場發生了巨大變化。一直在等待更多待售房屋供選擇的潛在買家,可能最終會看到更多房源出現。但也不要指望上市房屋的數量會急劇上升,因為市場上有大量買家,一旦有房屋上市就會搶購,從而使上市房暫時維持相對較小的升幅。」

不過儘管市場上有更多的房屋待售,達拉斯地區的待售房數量仍不到三個月的供應量,仍屬於行業專家所稱的緊張的市場。

上市房屋的增加對於潛在的買家來說是個好消息,但也可能意味著賣家必須等待更長時間才能賣出房產。

目前在達拉斯地區出售一棟房屋所需的平均時間為42天,比去年夏天延長了8%。房屋銷售價格中位數同比升幅為5%,大約只有一年前升幅的一半。

當地房地產統計數據還顯示,達拉斯地區市場的上市房屋的大部分增長都是價格較高的房產。市場上的中低價位的房屋庫存仍然很低。

全美上市房屋增長最大的地區
城市 同比升幅
聖荷塞 113%
西雅圖 47%
聖地亞哥 34%
舊金山 33%
納什維爾 31%
波特蘭 21%
加州里弗賽德 15%
達拉斯 14%
佛羅里達州傑克遜維爾 14%
洛杉磯 13%
堪薩斯城 8%
全美範圍 6%

內地房地產穩增長 未來變數卻反增

【鄺民彬╱先探2007期】

根據中國國家統計局公布,今年首八月境內的商品房銷售面積為十.二五億平方米,按年增長四%。期內,商品房銷售額八.九四兆人民幣(下同),增長十四.五%,增速較首七月增○.一%。而累計今年首八月,主要地區普遍已完成全年銷售目標的逾六○%。樓價方面,內地八月份一、二、三線城市商品住宅銷售價格繼續穩中有漲,雖然各地繼續堅持因地制宜、因城施策,但於八月份四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲○.三% ,漲幅比七月提高○.一%,而同比看,亦升○.九%。

事實上,在中美貿易關係趨緊張下,內地房地產市場成為中國經濟的主要支柱。今年首八月全國房地產開發投資為七.六五兆元,同比增長十.一%。而國內首八月的房地產開發企業土地購置面積亦同比升十五.六%,增速持續加快。另外,八月份的房地產開發景氣指數亦由創年內新高,反映中國的房地產環境仍較樂觀。而受惠市場氣氛帶動,庫存亦持續改善,八月底中國商品房待售面積五.三八億平方米,比七月底減少五五五萬平方米,年內累計則減少近五千萬平方米。

內地房產將面臨更多挑戰

內地房地產將面臨較多不明朗因素。早前有消息指中央認為貨幣化安置為推高房地產價格的元凶之一,同時在操作層面上,棚改貨幣化亦是造成地方債務問題的原因之一,故料未來貨幣化安置的比例會受到一定的限制。

事實上,內地近年推行貨幣棚改,其方式是,人行通過抵押補充貸款(PSL),為國家開發銀行提供低息、長期貸款;然後國開行貸款給各地政府,用來購買棚戶區破舊的住房,換取其下土地。隨著棚戶區隨後被拆除,拿到貨幣補償的棚戶區居民便可去購買庫存的商品房。此舉不但可解決部分三、四線城市的供應過剩問題,亦可幫助舊區重建,為內房近年的銷售表現提供強大支持。根據市場數據,二○一六、一七年貨幣化安置面積占全國住宅銷售面積近兩成,故若棚改政策方向轉變,將為內房銷售帶來較大的負面影響。

與此同時,市場有消息傳出房地產稅法草案將於今年十二月初審,或二一年在部分城市開始徵收,試點包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市。事實上,中國房產稅的試點起始於一一年,重慶、上海成為首批開徵房產稅的城市。推行房產稅的目標是通過對「持有」的房產進行徵稅,增加持有多套房的成本,來降低投資型購房需求。若房地產稅落實推行,將增添行業的政策風險。

英國房地產將加稅 華人買家受影響

【大紀元2018年09月30日訊】(大紀元記者徐簡綜合報導)在英國保守黨年會召開之際,英國首相特蕾莎•梅週六(9月29日)表示,政府將向購買英國房地產的外國買家徵收額外的印花稅,這筆錢將用來解決英國的無家可歸問題。此前調查顯示,華人投資客占到倫敦房產海外買家的一半以上。

某些外國買家一直在利用英國房地產市場作為其資金的避風港,並在此過程中推高房地產價格。歐洲留學約克大學的研究估計,2014年至2016年期間,13%的倫敦新住宅被非英國居民購買。倫敦國王學院的一項研究估計,向海外公司出售房屋的數量增加了一個百分點,房價就會上漲2.1%。

梅說:「在去年的保守黨會議上,我說要重建『英國夢』,讓下一代生活得更好,這意味著要修復我們破碎的房屋市場。」

「英國永遠向那些想在這裡生活、工作的人開放,但是對於那些不住在英國的個人和外國公司來說,賦予他們跟勤勞的英國居民一樣(的購房權利),是不對的。」

梅說,「太多人當房主的夢想已經遠去,而(那些)無家可歸的現實卻如此真實,本屆政府致力於幫助辛勤工作的英國居民找到合適的家園,並幫助社會徹底擺脫無家可歸現象。」

英國政府此次加稅的目標群體是不給英國政府交稅的公司及個人海外投資, 此舉旨在保護英國本土居民。英國政府尚未透露新稅率將於何時實施,也沒有給出具體印花稅上調的幅度。

倫敦政治經濟學院做了一份關於海外投資客對倫敦房地產市場影響的調查報告。調查顯示,有超過半數,價值介於20萬英鎊至50萬英鎊的倫敦新建房產,都是被外國投資客給買走。

據統計,中國香港、新加坡、馬來西亞及中國大陸分別列於倫敦房產海外投資客排名的前四位,華人投資客占到倫敦房產海外買家的一半以上。

倫敦官方的調查還顯示,70%左右的海外購房者,在英國買房的初衷都是用來投資,而非自己居住。

分析認為,此舉將會給許多中資房地產企業造成很大影響,包括碧桂園、萬科、保利、綠地等一堆房地產巨頭都在英國布局有住宅項目的開發,而其中他們的許多銷售目標都是外國投資客,而新稅種的提出則會讓海外購房的成本再次上漲。

墨爾本房地產:拍賣行情起伏不定 房主願提供更長交割期

【大紀元2018年09月18日訊】(大紀元記者宜塔澳洲墨爾本編譯報導)在上週六(9月15日)墨爾本房地產市場上,根據初始統計的679棟住宅的拍賣結果,拍賣成交率僅達到53.6%,明顯低於前兩週60.4%和59%的成交率。

由於市場行情起伏不定,屋主願意提供更靈活的交割(Settlement)條款來吸引買家,該銷售策略在很多地區的房屋拍賣中很有效。房地產經紀人稱,屋主通常希望60天或90天的交割期,但現在屋主也接受120天的交割期。

在上週六的拍賣市場,家庭型的住宅取得較好的結果。對於希望小房換大房或進行房屋升級的潛在買家來說,位於內城區東部、價位介於200萬至400萬澳元之間的優質住宅有較強的吸引力,位於北區、價格低於150萬澳元的住宅也受到追捧。

在格林艾瑞斯(Glen Iris)區,兩個家庭在拍賣時競爭一棟四居室的現代住宅(31 Lurnea Rd)。這場拍賣吸引了共80人圍觀,最終以266.1萬澳元成交,比兩年前最後一次轉手時的交易價格(255萬澳元)高11萬澳元。

負責這場拍賣的傑利斯•克雷格(Jellis Craig)房地產經紀公司的勞森(Mark Lawson)說,在這個地區,買家對較大宅地面積的住宅有較強的需求。他說:「在過去的六個月中,格林艾瑞斯區並沒有出現很多掛牌出售的房屋,標價在250萬澳元以上的家庭型住宅就更少了。」

為買方提供諮詢的經紀人瓦倫蒂克(Frank Valentic)說:「家庭型住宅在目前市場上表現是最好的。無論是計劃以大換小或者以小換大的家庭,他們搬遷與否的決定並不取決於市場行情。他們需要搬家時,就得搬家。」

寬鬆的交割條款在高價住宅的拍賣中顯得更重要。馬歇爾·懷特(Marshall White)房地產經紀公司的拍賣師托斯特文(James Tostevin)在拍賣一棟經過翻新的維多利亞時代風格住宅(2 Belmont Ave, Kew)時,向90多名圍觀者宣布,屋主已經準備好把交割期限延長到90天以上,或提前清空住宅。

這棟位於街角的單層住宅擁有雙車庫,其廣告價格區間為350萬至385萬澳元。該住宅在拍賣中吸引了三名買家積極出價,最終以383萬澳元成交,買家目前居住在同一地區並準備縮小住宅面積。

位於高密度地段的寬敞公寓住宅,在週末的拍賣中同樣取得了較好的結果。一棟可俯瞰達令公園(Darling Park)的裝飾藝術(Art Dec)風格的三居室公寓(3/52 Grey St, East Melbourne)以170萬澳元賣給了一對四十多歲的夫婦,遠遠超過其廣告價格區間的上限(159.5萬)。

維州西部新城區地價僅售15.5萬澳元

【大紀元2018年09月21日訊】(大紀元記者趙瓊玉墨爾本編譯報導)在維州政府規劃的新城區威爾維尤斯(Weir Views)區,EIG Developments房地產開發公司將推出近600塊可負擔性住宅土地,一個地塊的價格最低可至15.5萬澳元。政府還計劃在當地修建一所公立學校。

據澳洲房地產網報導,威爾維尤斯原來是梅爾頓南(Melton South)的一部分,占地57公頃。

維州政府最近在梅爾頓和卡洛琳斯普林斯(Caroline Springs)之間規劃了11個新城區,威爾維尤斯就是其中一個。

EIG Developments房地產開發公司近日宣布,他們將在威爾維尤斯推出581塊可負擔性住宅土地,面積在231平方米至670平方米之間,價格從15.5萬澳元至42萬澳元不等。該開發項目名為Opalia。

該公司還將修建一個占地5公頃的購物區,其中包括兩家超市、一家Chemist Warehouse和一些專賣店,預計明年年底可以完工。

另外,該公司還將把一塊占地9公頃的土地建成一個運動場地,可以讓當地居民在家附近踢足球和打籃球。

Opalia項目的第一批土地發售將於本週六(22日)開始,銷售辦公室位於Exford Rd路179號。

儘管梅爾頓小學和中學距離威爾維尤斯都只有幾公里,但維州政府還是計劃在這裡修建一所公立學校。

根據房地產諮詢機構CoreLogic公司的最新數據,在墨爾本20個房價最低的城區中,梅爾頓市占了8個。其中,梅爾頓區的房價最低,房價中位數為40.6萬澳元,威爾維尤斯的房價中位數為46.5萬澳元。

萬科郁亮:房地產行業轉捩點到來 以活下去為最終目標

2018-09-22 12:36聯合報 記者李仲維╱即時報導

萬科董事會主席郁亮近日在萬科南方區域9月月度例會上表示,房地產行業的轉捩點已經到來,在社會迎來全方位轉折的背景下,所有行業無一倖免,萬科要把「活下去」作為基本要求及最終目標。

華爾街見聞報導,郁亮表示,這次是真正意義上第一次檢討萬科的整個戰略。儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉捩點,但這只是一種預測,並不知道什麼時候會出現真正的轉折。而今天,可以說轉捩點實實在在到來了。

郁亮說,今天的限制非常多,已經超出當初的研究。對於今天出現的問題,很多人認為是行業出了問題,最多認為是經濟出了問題,但他認為,今天所面臨的轉折是全方位的:政治、 經濟、國際、軍事等方方面面,當社會全方位進入轉捩點時,所有行業無一倖免。

郁亮指出,應對轉捩點和不確定情況的最好方法,就是收斂和聚焦。在此關鍵節點上,萬科把「活下去」作為基本要求,也是最終目標,回款目標的達成因此變得非常重要。

他認為,人民幣6,300億的回款目標,是所有業務的起點、基礎和保障。如果6,300億回款目標沒有達成,萬科所有的業務都可以停,因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。

不過,今年迄今,萬科的回款目標仍有超過半數尚未完成。按照目前的銷售情況來看,萬科年底還會有人民幣1,000億元的長期庫存。

 

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