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投資內湖廠房

中國日前公布去年經濟成長率(GDP)為6.6%,創28年來新低,但數字遭質疑造假,中國人民大學教授向松祚上月更驚爆,2018年中國GDP可能低至1.67%,甚至可能是負數。對此,桃園市議員王浩宇透露,如英業達、台達電等多家大公司,都已投資桃園土地,準備從中國返台建廠。內湖廠房

  • 桃園市議員王浩宇在臉書透露,包含廣達、仁寶、英業達、台達電等大公司都已投資桃園土地,並準備從中國返台建廠。圖為台達電參展攤位。(資料照)

王浩宇20日在臉書表示,他和財經專家汪潔民一起錄影,並聊到中國的GDP與實際上公布的數字有所出入,不管是國內消費、出口都呈現衰退的趨勢,「而我們的實際遇到的狀況也是如此,回來的廠商不約而同表示,中國經濟真的快要完蛋」。內湖廠房

王浩宇說,桃園的工業用地,在過去半年詢問度大增,大多都是準備要從中國「逃」回來的台商,其中不乏上市櫃企業;光今年一月,有意從中國返鄉回到桃園設廠的企業就有超過百家,這些廠商多數選擇低調,希望在最不引人注意的狀況下撤離中國,避免被中國政府刁難,減少離開中國的損失,而桃園就是他們的首選。

他指出,因桃園距離台北、機場、海港不遠,土地價格又相較雙北便宜很多,內湖廠房目前至少有100家廠商透過桃園市經發局尋覓建廠土地,11家正在興建新的廠房,保守估計將為桃園3萬個以上的工作機會,讓桃園成為經濟發展的火車頭。

「投資金額數百億。」王浩宇22日更透露,廣達、仁寶、英業達、台達電等多家大公司,都已投資桃園土地,準備從中國返台建廠,將創造上萬個工作機會。

瑞軒去年宣布赴越南投資設廠

瑞軒(2489)2018年電視出貨衝上340萬台、音響出貨也創下60萬台的新高紀錄,帶動全年轉虧為盈。瑞軒董事長吳春發信心滿滿地表示,2019年表現一定比去年好!因應中美貿易戰和布局東協市場,瑞軒去年赴越南投資內湖廠房,廠房土地已經交割,預定3月裝機,第二季開始量產。

瑞軒2018年前三季營收約97.04億元,相比去年同期衰退19.6%,毛利率回到兩位數,稅後淨利6278萬元,每股盈餘約0.04元。第四季是傳統旺季,電視出貨123萬台、季增40%,音響在小米的小愛同學帶動之下,第四季出貨衝上43萬台,內湖廠房由於整體出貨在經濟規模之上,營收、獲利是今年高點,全年可望轉虧為盈。

吳春發表示,2018年出貨大幅成長47.83%,營運進入正向循環,雖然2019年大環境不好,但是對瑞軒來說,隨著客戶成長,2019年一定比2018年好。此外,2019年還有新產品加入,電競監視器增加新的客戶,出貨的都是27吋以上、30吋級等比較高階的產品。此外,在美國市場除了電視客戶之外,還增加商用顯示器客戶。此外,日本客戶Groove X所推出的寵物型機器人 Lovot在2018年12月發表,日前在CES上展出得到Best Robot Reward,2019年第三季開賣,今年貢獻還不大,2020年配合東京奧運促銷宣傳,相關營收貢獻會放大。

為了分散風險、東南亞市場訂單需求,瑞軒去年宣布赴越南投資設廠。去年12月底已經交割廠房和土地,位於北越距離河內兩小時車程。瑞軒目前在越南投資金額已經有1950萬美元,主要是購買土地、廠房和營運資金需求。第二階段還會有資本支出,內湖廠房設備購置,會在上半年陸續投入,總投資金額會到3500萬~4500萬美元。越南新廠預定農曆年會就會派著人員過去,3月裝機,第二季投產,初期先一條線投產,可以設置三條生產線,總產能可以達到400萬~500萬台。越南廠會以55吋以下的小尺寸電視為主,蘇州廠則是生產大尺寸電視和機器人等新產品。

瑞軒22日舉行旺年會,席開68桌,公司邁向24週年,因此最大獎就是24萬現金獎,總金額約1000萬元。

高息股與房地產信託(REITs)的分別

高息股與房地產信託(REITs)的分別,在於你買任何一隻高息股,都有一個風險,那就是該股票不派息。至於REITs,根據《房地產基金守則》,基金管理人必須將除稅後淨收入的9成分派予基金單位持有人。

理論上,如果利息處於上升周期,是對這類房託不利的,因為如果不用冒任何風險,也可以得到不俗的利息,就沒有投資者願意冒風險去買這些房託,而只取得相若的回報。

因此,在加息周期,大家就會拿房託的息率跟市場利息比較,如果房託的息率不是特別吸引,投資者就可能沽出這些房託,即代表這些房託會有沽壓。相反,如果某些房託的息率特別吸引,這些房託的股價才會較為硬淨。

不過,就7隻上市房託去年的股價表現做了一個簡單的分析,發現以上的理論其實不太準確。為甚麼?因為去年最威水的房託領展(00823),息率其實長時間只有4%,甚至略低於4%(因為股價升幅高於派息增長),但她是去年12隻錄得升幅的藍籌之一,全年上升9.5%。如果連同大約4%的股息回報,全年回報達13%左右。內湖廠辦

至於其他房託,全部都算跑贏大市,因為最差的一隻,即泓富產業信託(00808),去年也不過下跌1成。而其餘5隻房託,跌幅都只有單位數(見附表)。

7大房託去年股價表現和預期息率(2019年1月23日)

▲ 7大房託去年股價表現和預期息率(2019年1月23日)

領展每年回報率達22%

領展前稱領匯,於2005年11月25日上市,招股價10.3元,以去年底收市價79.3元計(昨日收市報80.1元),即是13年來累計升了6.7倍,這就足以令大家對她刮目相看了!內湖廠辦

但單看這個累積升幅,對我們比較不同投資工具的回報沒有很大幫助,如果將這個升幅轉化為每年的複式回報(連本帶利),那就可以直接比較了。原來,13年累積升6.7倍,大約等於每年有17%的複式回報(即是由10.3元起計,每年上升17%,13年後便可以升到79.3元)!

還未計領展每年派的4至5厘股息(這個是平均計,如果一上市就買,股息率是不止4至5厘的),如果都計算在內,領展的每年回報率便高達21至22%了,比起其他在港上市的大型國企,或傳統的收息股,絕對是有過之而無不及

智邦苗栗設廠 要招募千人

智邦(2345)擴大在台投資,日前宣布前進苗栗廣源科技園區,設立新生產基地,預期台灣產能將倍增,因應新廠訂單與客戶出貨需求,智邦昨(21)日透露,將在台灣大舉招募1,000名新血,以目前智邦台灣總人數逾1,500人計算,增幅約七成。內湖廠辦

智邦表示,美中貿易關係受全球矚目,沒有人可以忍受25%的關稅,因此勢必要加速調整全球產能布局,智邦目前在中國大陸的產能不會降低,但會提升台灣產能。

日前經濟部通過智邦在苗栗廣源科技園區設立新生產基地,預計投資金額8億元,第2季加入生產。智邦表示,廣源與原有生產基地都會擴增生產線,整體產能將增加1.7倍,預計要招募1,000人。智邦目前台灣員工人數超過1,000人,生產線約500人,今年徵才以生產線為主。內湖廠辦

智邦目前在中國大陸生產銷往美國市場占比約35%,智邦表示,目前少部分客戶已經轉回台灣組裝生產,後續將持續調配回台灣生產,以滿足所有銷往美國客戶需求。

因應中美貿易關係緊張,近期也有新客戶與智邦接觸,今年還不會有貢獻,智邦表示,後續視客戶狀況,將持續在台灣尋覓新生產基地。

另一家網通廠神準日前也宣布在台大招工。神準產品目前全數在台灣生產,一廠、二廠作業員總數約為400至500人,今年要再招工100至200人,增幅達兩成

神準已經在華亞園區購地,今年上半年將動工建廠,廠房面積約1萬坪,購地跟建廠房就將投入20億元,預期2021年可望量產,將以高單價產品為主。

宜科標準廠房成立「蘭青庭」青創基地 輔導在地青年創業

[記者林敬倫/宜蘭報導]新竹科學園區管理局斥資約400萬元,將宜蘭科學園區標準廠房約2個單元空間,委託民間公司成立「蘭青庭」青創基地,今舉行啟動儀式。宜蘭縣長林姿妙指出,希望基地能讓年輕人留在宜蘭。竹科管理局指出,基地將提供空間、業師、法律、會計及資訊服務,輔導宜蘭青創業者成長茁壯。

  • 新竹科學園區管理局今在宜科標準內湖廠房舉行「蘭青庭」青創基地啟動儀式,竹科管理局長王永壯(左3)及宜蘭縣長林姿妙(左4)共同出席。(記者林敬倫攝)
  • 「蘭青庭」內共設有8個辦公空間,提供青創公司使用。(記者林敬倫攝)

新竹科學園區管理局今在宜科標準廠房,舉行「蘭青庭」青創基地啟動儀式,竹科管理局長王永壯及宜蘭縣長林姿妙共同出席。儀式中,兩人與進駐「蘭青庭」的五家青創業者攜手將金粉灌入「蘭青庭」塑膠標誌裡,期望宜蘭在地新創團隊,共同投入科技發展。

「蘭青庭」內共設有8個辦公空間,提供青創公司使用,竹科管理局內湖廠房打出「第1年租金免費、第2年租金減半」的口號,吸引青創業者投資,現已核准5家公司進駐。

王永壯指出,創業是國內經濟發展重要的途徑,希望藉由青創基地的建立,以及業師、法律、會計及資訊服務的提供,能吸引年輕人留在宜蘭創業,帶動在地經濟發展。林姿妙指出,過去宜蘭縣有許多年輕人為求發展大量外移,為了留住年輕人,縣府會積極配合竹科管理局,打造適合青年就業及創業的環境,讓年輕人願意留在家鄉工作。

大立光獵地擴廠 林恩平嘆:地跟人都難找

股王大立光受惠智慧型手機多鏡頭趨勢,加上新科技即將量產,產能供不應求,近幾年持續獵地擴廠,但缺地問題還是未解,大立光執行長林恩平嘆「地跟人都難找」。

看好鏡頭應用朝向「更多」及「更廣」方向發展,大立光積極持續獵地蓋新廠,繼2014年以新台幣約30億元買下總部旁一塊占地1.37萬坪土地,規劃投資200億元擴充產能後,2017年再以10.36億元買下台中西屯區工業區4195.95坪土地及廠房

隔年2018年再出手,以8.04億元買下同樣位於台中工業區裡占地3002.42坪的土地及廠房。

位於總部旁的新廠房已於2017年第4季投產,2017年買的土地目前仍在建照申請中。為了因應大立光即將推出的「祕密武器」相機應用新科技,大立光持續積極獵地。

不過,由於大立光對土地的需求要夠大、夠方正,最好在工業區,但要在工業區找到動輒1至2萬坪的土地,確實有相當難度。

事實上,大立光總部旁就有一塊相當完整的空地,看起來條件相當符合大立光需求,所有權人為台糖,儘管目前非工業用地,國營事業資產活化是中央政策之一,也許有機會為大立光化解缺地之苦。內湖廠房

針對擴廠獵地需求,林恩平接受媒體訪問時表示,目前土地跟人力都不好找,土地要夠大塊很難找,能在工業區最好,因為工業區水、電幾乎都沒問題,工業區裡管理上也比較方便,會有較多優勢。

但林恩平坦承,要在工業區找一萬坪以上土地很難,目前還是沒有理想的地,包括地形不漂亮、不是工業區或者地不夠大都是問題。

最能代表2018房市 網友選出這個字

邁入2018年尾聲,回顧今年房市狀況,台灣房屋智庫舉辦2018年房市代表字票選出爐,第一名「轉」字得票最高,獲選原因認為今年「買賣漸增溫,房市現轉機」。此外,今年房市新聞進行「有感度」票選,41.1%網友認為「實價登錄2.0交易揭露更即時」最有感。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,從代表字反映出房市變化,2016年「苦」字獲選,反應當時氛圍幾乎是谷底,「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」,不過從2017年「盼」到今年的「轉」,似乎反映苦日子已經過去,張旭嵐指出房市正經歷三項「轉」變:「買家轉念、商圈轉移、產品轉型」。內湖廠辦出售

雖然房價持續盤整,但交易量明顯較去年增加,且今年大選過後,六都中有五都換新人上任,多項振興經濟計畫,也讓民眾轉換心態,購屋規劃和行動轉向積極,不少建商和企業也都蠢蠢欲動。2017年全台移轉棟數26.6萬棟,今年至10月底全台已達230,134棟,較去年同期216,683棟,小增6.2%,推估全年交易量有機會突破27萬棟。

除了買家轉念,商圈也面臨轉移,因國際觀光人潮衰減,北高都面臨一級商圈沒落的隱憂,尤其以台北最明顯,消費人潮西移,東區空租率增加,而因應景氣和商圈變化,不少店面度小月,短租或分租型態增加,娃娃機店面也成為新潮流,大舉攻佔市區和區域商圈的黃金店面,成為不動產的新現象,凸顯無人經濟對不同產業鏈影響層面擴大。

值得一提的是,因法規限制,過去紅極一時農地退燒,受惠台商回流,今年工業地成了當紅炸子雞,不過工業地不足也讓廠房面臨轉型,走向「工業區立體化」發展。內湖廠房出售

張旭嵐表示,實價登錄從2012年上路,至今滿6年,使用率和普及率越來越高,新法修正縮短揭露時間,揭露完整門牌,有利購屋族在出價議價前更具體掌握市場價格變化,因此對購屋族而言最有感,這也反映價格還是成交關鍵。

此外,張旭嵐說,有鑑於多起惡房東糾紛和頂加違建大火等事故,租賃專法在今年上路,透過證照制度為從業人員素質把關,藉以保障租屋族權益,避免租賃市場怪象,對小資族而言最有感。

雙北新建案均價 內湖、板橋每坪皆比5年前下修逾11萬元

依市調機構住展統計,今年第 3 季新建案均價與 2013 年同期比較,大台北有 10 個行政區含預售屋、新成屋的平均房價比 5 年前便宜逾每坪便宜 5 萬元以上,其中更有 4 個行政區房價比 5 年前便宜超過 10 萬元,現在買房比 5 年前買更划算。內湖廠房

住展企研室經理何世昌指出,由於各區房價修正幅度不一,現在若想買到便宜的房子,除了要挑選特定區域外,中、大坪數降價幅度也較大,至於低總價的房型則較少有撿便宜的機會。

住展統計資料顯示,近 5 年來,大台北各行政區新建案每坪房價下跌的有新莊、北投、五股、大安、南港、松山、信義、板橋、內湖及中正區。

何世昌分析,新莊、北投、五股等地房價下挫的主因,都與供給量過多有關;由於這三個區域近年來歷經建案交屋潮之後,餘屋案持續讓利消化存貨。也就是說,這三區房價變得更便宜,其實是在「還過去留下來的債」,受超額供給量影響而拖累房價,但只要餘屋能夠順利去化,房價仍有反彈的可能。內湖廠房

至於大安、南港與松山等三區,前一波多頭時期供給量並不算大,其房價降低的共同因素是「超漲回吐」與「中、大坪數產品降價」,尤以中、大坪數降價拖累的狀況更為明顯。以目前而言,這三區只有中、大坪數產品單價比 5 年前便宜,小坪數房型單價還是居高不下。內湖廠房

讓利第 4 名的信義區,因信義計畫區豪宅供給量多、市況不振,導致價位下修,連帶衝擊到重劃區外的舊市區地段,如虎林街、永吉路等區段均價跌破每坪 100 萬元,今年第 3 季全區平均房價來到每坪 124.6 萬元,每坪者價比 5 年前同期便宜 10 萬元以上。

而第 3 名的板橋區,則因江翠北側重劃區新建案售價「比中古屋還便宜」,不僅讓板橋人趨之若驚,更有不少台北人「西漂」至板橋買房。板橋其他區域建案為了提高銷售競爭力,只得跟進降價爭取客戶青睞,影響之下讓板橋今年第 3 季新建案均價降至每坪 47.3 萬元,比 5 年前的每坪 58.6 萬元均價便宜約 11.3 萬元,降幅逼近 2 成。

何世昌分析,內湖雖然擁有內科龐大就業人口的購屋需求支撐,但並非全區雨露均霑。大致上來說,內湖捷運線沿線房價強勢,買方甚難撿到便宜,但沾不到捷運題材的區域,房價就跌得鼻青臉腫,如四期、五期重劃區,價格戰的壓力還未結束。

而台北市中正區是近 5 年來降價最有感的行政區,今年第 3 季平均新建案房價跌破 100 萬元大關,來到每坪 98.3 萬元,比 5 年前每坪便宜約 14.2 萬元。

雖然雙北這些區域晚 5 年買房,可以有便宜好處,但卻有一些區域越晚買房,民眾要付出更大的代價,例如士林、汐止、樹林、林口與三峽等區,今年第 3 季 3 平均新建案房價比 5 年前還貴。其中,漲幅最大的台北市士林區,今年第 3 季新建案平均房價為每坪 81.7 萬元,比 2013 年同期每坪貴上 5.2 萬元

瑞銀:多倫多溫哥華房市泡沫居全球前列 不吃不喝買675平呎小公寓 溫哥華需9年和多倫多需6年才買得起

【大紀元2018年09月30日訊】(大紀元記者李平多倫多編譯報導)瑞士投資銀行UBS最新年度報告認為,多倫多和溫哥華房市泡沫居全球最大之列,房價高估現象甚至超過房價很貴的巴黎和舊金山。

報告對東京、紐約、悉尼和新加坡等全球20個金融中心城市和大城市房市進行分析比較,所有這些城市共同點是:生活成本都無遠超其它周邊城市。其中,有些城市租金高得嚇人,有些城市外國人尤其買不起房。

報告將各城市房價與當地基本經濟支撐要素(工資收入、租房市場、按揭等)進行比較,發現房價泡沫最大的城市依次是:香港、慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹。

泡沫嚴重

UBS評分中,—0.5為正常,高於1.5為高估市場,意味著房市有泡沫顯示。溫哥華和多倫多得分分別高達1.92和1.95,和香港的2.03相比,雖不那麼糟糕,但仍屬泡沫嚴重。

報告說,過去5年中,全球大城市房價平均漲幅35%,溫哥華房價漲幅是這一數字的2倍,多倫多房價漲50%。報告還說,去年溫哥華實施的海外買家稅最後也不管用,房市經過短暫降溫後,又持續升溫。

報告計算發現,市中心附近675平呎的公寓,溫哥華普通高技能服務業工人收入,不吃不喝9年才買得起。多倫多工人不吃不喝6年多才買得起。歐洲遊學

UBS說,按目前這麼高的房價,以及買房擔負力日益枯竭,再加上利率上升,房市監管收緊,經濟下滑,房市盛宴最終可能會曲終人散。房價高,迫使許多人流向租房市場。UBS計算顯示,在多倫多買投資房出租,根據目前利率得租25年才能賺回本錢,溫哥華得租34年才能賺回本錢。